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주택도시보증공사(HUG)가 보증한 법인 임대보증금에서 지난해 보증사고액과 대위변제액이 사상 최대치를 기록한 것으로 나타났다. 지방 부동산 경기 침체가 장기화되면서 법인 임대사업자의 보증금 미반환이 늘었고, HUG의 채권 회수율은 처음으로 한 자릿수인 5.2%까지 떨어져 공적 부담 확대 우려가 커지고 있다.
21일 HUG와 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 김종양 의원실에 따르면 지난해 HUG의 법인 임대보증금 보증사고액은 6795억원, HUG가 대신 갚아준 보증금(대위변제액)은 5197억원으로 각각 연도별 역대 최대를 기록했다.
임대보증금 보증 시장은 HUG가 99%, SGI서울보증이 1%를 점유하고 있다. 임대보증은 개인·법인 임대사업자가 임대보증금을 임차인에게 반환하지 못할 경우 HUG가 대신 지급하는 상품으로, 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증과 달리 임대사업자 가입이 핵심이다. 보증료는 임대사업자 75%, 임차인 25% 비율로 부담하며 임대사업자의 신용등급과 부채비율(주택가격 대비 임차보증금 등 부채 비율)에 따라 보증료가 산정된다. 문재인 정부 시절인 2020년 8월부터 등록 임대사업자의 임대보증 가입은 전면 의무화됐다.
5년 새 사고액 409억→6795억…
사고 가구도 4489가구로 급증
법인 임대보증금 보증사고는 최근 5년간 가파르게 늘었다. 연도별 사고액과 사고 가구는 △2021년 409억원(524가구) △2022년 510억원(767가구) △2023년 1387억원(1256가구) △2024년 3308억원(2668가구) △2025년 6795억원(4489가구)으로 집계됐다. 2021년 대비 사고액은 약 16배로 늘었고, 사고 가구 역시 8배 이상 증가했다.
특히 지난해 법인 임대보증 사고의 96%는 지방인 비수도권에서 발생했다. 지역별 사고액은 광주(2219억원)가 가장 컸고, △전남(1321억원) △전북(736억원) △부산(715억원) △충남(482억원) 대구(338억원) 경북(337억원) 등이 뒤를 이었다.
김종양 의원은 “전세 사기가 수도권 빌라에 집중된 것과 달리 법인 임대보증 사고의 대다수는 비수도권에서 발생했다”며 “지방 거주민의 주거 안정이 법인 임대 사고의 직격탄을 맞았다”고 지적했다.
HUG는 지방 부동산 침체가 길어지면서 보증사고가 누적된 것으로 보고 있다. 법인 임대인은 상대적으로 사업 규모가 크고 자금 여력이 있어 일정 기간 버텨왔지만, 장기 침체로 한계가 표면화되며 지난해 사고가 급증했다는 해석이다.
정책 요인도 거론된다. 전세보증의 경우 2023년 5월부터 부채비율 요건이 100%에서 90%로 강화되며 보증사고가 감소세로 전환됐지만, 임대보증은 동일한 부채비율 요건이 2025년 1월부터 적용돼 아직 효과가 충분히 나타나지 않았다는 설명이다. HUG는 “지방 부동산 경기 침체가 지속할 경우 법인 임대사업자의 임대보증금 보증사고 증가세는 당분간 이어질 가능성이 있다”고 진단했다.
대위변제 급증에 회수율 5.2%
‘역대 최저’…공적 부담 확대
보증사고 증가에 따라 HUG의 대위변제도 가파르게 늘었다. 대위변제액은 △2021~2022년 463억원 △2023년 802억원 △2024년 2148억원 △2025년 5197억원으로 급증했다.
문제는 회수율이다. HUG의 법인 임대보증 채권 회수율은 △2021년 75.6% △2022년 44.7% △2023년 19.3% △2024년 17.8%에서 지난해 5.2%로 급락했다. 연도별 역대 최저이자 첫 한 자릿수 기록이다. 사고액이 사실상 HUG의 손실로 귀결되며 공적 부담이 커지는 구조가 형성되고 있다는 지적이 나온다.
민간임대업계에서는 규제와 침체가 맞물리면서 법인 임대사업자가 ‘보증금 돌려막기’ 구조에 취약해지고 있다는 우려도 제기된다. 성창엽 대한주택임대인협회장은 “법인 임대사업자 보증 가입 요건 규제로 임차인이 전세자금 대출을 받아 법인 임대인의 주택을 임차하기가 어렵다”며 “신규 전세를 못 맞추면 기존 임차인 보증금을 돌려줄 재원이 막혀 오히려 미반환이 증가할 수 있다”고 말했다.
이어 “법인이라는 이유만으로 일괄 배제할 것이 아니라 주택별 담보 구조와 선순위 현황, 계약의 실질과 개별 위험도를 기준으로 정교한 관리체계를 마련해야 한다”고 제언했다.
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